التقييم العقارى إسهامات وتأثيرات وتحديات
عنوان البحث : التقييم العقارى إسهامات وتأثيرا ت وتحديات
إسم المؤلف : زكريا الجوهرى
وظيفة ومهنة المؤلف : مهندس إستشارى وخبير عقارى.
ملخص البحث :
يتناول البحث القوانين والتشريعات التى يمارس من خلالها المقيم العقارى مهنته ويسهب الباحث فى إسهامات المقيم العقارى فى المجالات المؤثره فى المجتمع من تأثرات إقتصاديه وتأثيرات إجتماعيه وعلاقات متشابكه بينهما.
المقدمه :
بالرغم من حداثة تقنين مهمة التقييم العقارى بعد أن كانت متروكه للسماسرة والجهلة إلا إنها فى وقت قصير فرضت نفسها على أسواق العقار وأسواق المال ليس بحكم القانون فقط بل بمنطق المصلحة وحسابات الأعمال وأصبح لها إسهامات وتأثيرات فعاله فى المجتمع.
أولا وتتلخص إسهامات خبراء التقييم العقارى فى التالى :
- إختلاق مهنة راقيه ترقى بالتالى للتعامل مع شركات الإستثمار والتمويل العقارى .
- قيام البنوك وشركات التمويل العقارى وشركات التأمين والمطورون العقاريون والمستفيدين من أعمال التقييم بالتعامل مع حرفيين مؤهلين .
- الثقة الكاملة فى أعمال ونتائج التقييم وبالتالى ضبط حسابات وميزانيات الشركات بقيم أصول حقيقية .
- الإطمأنان على الإستثمار والتطوير العقارى بالحصول على قيم واقعيه تعكس صورة واضحة للسوق العقارى .
- مساعدة البنوك فى الحصول على ضمانات عقارية ضامنه للتسهيلات الإئتمانبة بطريقة عادلة .
- الحفاظ على أموال شركات التمويل العقارى وحصولهم على إستثمار ومردود جيد ومساعدتهم على إستنتاج مؤشرات ودراساتهم لمستقبل السوق العقارى .
ثانيا التأثيرات الإقتصاديه والإجتماعيه:
لعل الدوله المصريه إلى الآن لم تعلم الدور الخطير الذى يقوم به خبير التقييم العقارى وعدم تقدير للمهنة ومدى تأثيرها على النظام الإقتصادى والإجتماعى بالكامل وأخطر ماتمثله هذه التأثيرات هى :
التأثيرات الإقتصاديه :
- التأثير على أموال البنوك ومحفظة الأموال.
- التأثير على شركات التمويل العقارى والسيوله والثقه بها علما بأن هذه الشركات تأخرت كثيراً فى الدخول للسوق المصرى .
- التأثير على القضايا الإقتصادية ( الخاصة بإنشاء الشركات وإندماجها وتوسعتها أو الإفلاس ) والتجاره والصناعه بوجه عام.
- التأثير على أموال شركات التأمين سواء فى التأمين على الأملاك أو حسابات الخسائر والتعويضات .
- التأثير على الدخل العام للدوله كما فى تقييم الأملاك بغرض الخصصه أو حساب الضرائب والضرائب العقارية والتعويضات للإزالة للمنفعة العامة.
ب- التأثيرات الإجتماعيه:
- كما فى قضايا تقسيم الأنصبه فى حالات الطلاق بين زوجين – تقسيم أنصبة الورثة والعلاقات بين الأسر والعائلات.
- تأثر الأفراد إجتماعيا كما فى حالات السداد العينى أو تسوية الديون أو إسترداد الأملاك فى حالة التعثر مع شركات التمويل العقارى.
التحديات :
وبالرغم من خطورة هذه المهنة فإنها تقابل تحديات كبيرة جداً وأهم هذه التحديات هى :
التحدى الأول التحديات التشريعية :
أ- يخضع خبراء التقييم العقارى للقانون رقم 148 لسنة 2001 واللائحة التنفيذية لقانون التمويل العقارى مادة من ( 44 ) وحتى مادة رقم ( 48) وقد صدر القانون رقم 10 لسنة 2009 لتحل هيئة الرقابة المالية محل التمويل العقارى فى الرقابة على الأسواق والأدوات المالية الغير مصرفيه ولم يصدر إى تشريع يلزم الجهات المعنية فى وزارة المالية أو وزارة الدوله للتنمية المحلية أو وزارة الإسكان والمجتمعات العمرانية الجديدة أو وزارة التضامن (متمثلة فى الجمعيات الأهلية التى تتعامل مع الإسكان ) أو وزارة العدل للتعامل مع خبراء التقييم العقارى إما عن عدم وصول المعلومات الكافيه للمشرع عن خطورة هذه المهنة أو ظهور السلبيات بعد تنفيذ أعمال هذه المهنه المستجده.
ب-إغفال قانون الضرائب العقارية ضم خبراء التقييم العقارى من بداية العمل لحساب الحصر والتقييم للثروة العقارية .
ج- تم وضع القوانين المنظمه لتوصيف مهنة خبراء التقييم العقارى وأعماله قبل إنشاء المهنه .
التحدى الثانى التحديات فى التأهيل والأعداد المطلوبة للسوق المصرى:
أ- سرى أسلوب عدم التخطيط الجيد لتفريخ خبراء محترفين لمهنة التقييم العقارى كما فى الصناعة والتعليم والتعليم العالى فبمجرد ظهور سلعة جيده عند تاجر أو صانع يسارع باقى التجار والصناع عن طمع لإغراق السوق بسلعة مشابهة حتى يتم تشبع السوق من هذه السلعة وركودها وخسارة الجميع وهذا ماحدث فى مهنة خبراء التقييم العقارى فكانت المبادرة من جامعة القاهرة متمثله فى مركز التقييم العقارى بتجهيز دورات للتأهيل لهذه المهنة حسب المعايير الدولية والأمريكية وسرعان ما أنشأت جامعة عين شمس (مركز التعليم المفتوح) دبلوم لهذا التخصص ثم تباعاً الجامعة الكندية لإنشاء بكالوريوس وهلم جرا بإدعاءات غير منطقية أن السوق المصرى يحتاج لآلاف من الخبراء وأكبر دليل على عدم دقة هذا الإدعاء أنه حتى الان مسجل بهيئة الرقابة المالية لا يزبد عن 160 خبير بهيئة الرقابه الماليه وعدد 60 مكتب بالبنك المركزى وحجم العمل ضئيل نسبياً (ونسبة تحميل الأعمال على مكاتب التقييم بالنسبة للعمالة لا تزيد عن 50 ٪ من طاقتها) .
ب- قد لجأت كثير من الدول الحديثة إلى وضع الضوابط المتشددة لإجتياز الإختبارات والمعايير الموضوعه من قبلها لإعتماد المقيمين العقاريين ففى الصين مثلاً لا تتعدى نسبة المجتازين للإختبارات 7 ٪ فضلاً عن إشتراطها فى المتقدم أن يحوز على خبره عمليه لا تقل عن 15 عاماً وأن يجتاز مجموعة من الإختبارات التحريرية الميدانية التى تثبت تأهيله لهذه المهنة المهمة مما يجعل عدد المقييمين فيها لا يتجاوز( 35000) فى دوله يزيد عدد سكانها على مليار وأربعمائة مليون نسمه وكذلك الحال فى كثير من الدول الأوروبيه والأمريكيه التى صنفت المقيمين العقاريين إلى نوعين :
1- حاصل على ترخيص Licensed وهو خبير تقييم لأعمال تقل قيمتها عن 250 ألف دولار .
2-حاصل على أجازة عمل Certified وهو خبير تقييم لأعمال تتعدى
250 ألف دولار .
وللحفاظ على سلامة المؤسسات المالية الإمريكية أنشأت مؤسسات مهمتهان هما :
- -مجلس مواصفات التقييم ABS ( Appraisal Standards Board ) ويختص بوضع الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى USPAP ( Uniform Standards of Professional Apraisal Practice وأهم إصدرارات هذا المجلس التى تعنينا هى إشتراطات أداء أعمال التقييم العقارى ،إشتراطات مراجعة تقييم عقارى ،إشتراطات تقديم إستشارات عقارية ،إشتراطات تقييم عقارى جماعى ،إشتراطات أداء تقييم الأعمال التجارية ، إشتراطات إعداد تقرير تقييم الأعمال التجارية .
- -مجلس تأهيل المقيمين العقارين AQB ( Appraiser Qualification Board وهو المسئول عن تحديد المؤهلات المطلوبة للحصول على أى من شهادتى ممارسة مهنة التقييم License , Certification .
التحدى الثالث الأتعاب المقدرة لأعمال التقييم :
تم تقدير أتعاب عن طريق جمعية خبراء التقييم العقارى وتم إعتمادها من هيئة الرقابة المالية وبالرغم من ذلك لم يتم الإعتداد بها فى جهات كثيرة منها :
-
- هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة .
- شركات التمويل العقارى.
- البنوك : تقوم بعض البنوك بعمل مناقصة محدودة مع بعض المكاتب المعتمدة بالنك المركزى للوصول لأقل أتعاب عن كل حاله مما يؤثر على الشفافية والمنافسة غير الشريفة بين المكاتب .
- الجمعيات التعاونية والقطاع الخاص .
هـ - شركات التأمين.
التحدى الرابع التحدى المهنى :
أ-عدم وجود قاعدة معلومات يمكن الإعتماد عليها فى عملية التقييم سوى فى التجمعات العمرانية الجديدة ولدى بعض المطورون العقاريون وشركات الإسكان الكبيرة .
ب-عدم تعاون بعض الجهات وخصوصاً بعض فروع هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة وأجهزة المحليات فى تقديم معلومات عن أسعار الأراضى فى الحيز العمرانى الخاص بهم .
ج-قيام جهات الإسناد لأعمال التقييم بعدم الإفصاح عن الغرض من التقييم مخالفاً بذلك الإشتراطات والمعايير الدولية التى تشترط أن يعلم خبير التقييم الغرض من التقييم قبل القيام بجمع المعلومات والوصول إلى التقييم النهائى .
د-تدخل بعض موظفى البنوك فى أعمال الخبراء فى التقييم أو التقريب بين التقييمات النهائية للخبراء فى حالة تكليف أكثر من خبير لتقييم أصل محدد .
هـ- عدم الاستعانة بخبراء التقييم المصريين ولجوء بعض الجهات فى أعمال التقييم بقطاع الاعمال العام وقطاع الأعمال الحكومية لبيوت الخبرة الأجنبية بدون صدور آية قوانيين لتنظيم أعمال هذه البيوت فى مصر .
التحدى الخامس التحدى الأمنى :
يستلزم عمل المقيم الدخول إلى أماكن معينه وتصوير الأصول التى سيتم تقيمها من زوايا عديده وفحصها خارجياً وداخلياً فى أماكن إما قريبة من مناطق سفارات أو وحدات عسكرية أو وزارات سيادية مما قد يقابلهم من مشاكل.
والخلاصة والنتائج والتوصيات :
- تبنى هيئة الرقابة المالية إضافة تشريعات جديدة تحمى هذه المهنة الخطيرة وتلزم جميع الجهات التى تتعامل فى التقييم العقارى بإستخدام خبراء التقييم العقارى.
- التعاون مع الجهات المختلفة للوصول لقاعدة بيانات عقاريه فى متناول الخبراء .
- النظر فى أتعاب خبراء التقييم العقارى وبحث كيفية إلزام جميع الجهات بها.
- أن يكون هناك ممثلاً من الجمعية المصريه لخبراء التقييم العقارى فى هيئة الرقابة المالية للمساعده فى أى موضوعات تتصل بالقيد للخبراء الجدد والتجديد للخبراء القدامى.
- تقسيم خبراء التقييم إلى مستويين حسب الخبره .
- يجب تعديل قانون الضريبه العقاريه والرجوع إلى المتخصصين فى التقييم العقارى والحصر لتحقيق قيمة ضريبية عادله .
- يجب قيام هيئة الرقابة المالية بعد إعتماد الخبراء إستخراج تصاريح أمنية تساعد المقيمين على إنجاز مهتهم بدقة وأمان.