التقييم العقاري وأموال البنوك

التقييم العقارى وأموال البنوك

مهندس إستشارى / زكريا على الجوهرى

مجلة العقارية/  4– 4-2010

يمثل نشاط البنوك العصب الرئيسى للإقتصاد فى أى دولة فى العالم حيث تتلقى البنوك أموال المودعين ثم تعيد توظيفها فى مشروعات تقوم بها البنوك منفردة أو إقراضها لعملائهم فى مشروعات صناعية أو عقارية أو تجارية أو سياحية أو زراعية حسب الإستراتيجية التى يحددها البنك فى بداية كل سنة بدراسة المخاطر المحيطة بكل نشاط والعائد على الجنية وبذلك يحصل البنك على أعلى ربحية وأقل مخاطر تحيط بتمويل تلك الأنشطة وإن المصارف التجاريه تمنح التسهيلات الائتمانية بعد دراسة مصرفية واعية هادفة لمركز العميل المالي وملائته المالية، وبعد التأكد من قدرته على تسديد قيمة التسهيل بالإضافة إلى ما يستحق من فائدة ومصاريف وعمولات في المواعيد المحددة، وذلك كله من منطلق أن هذه التسهيلات الائتمانية تتم من ودائع العملاء الذين لهم الحق في طلب سحب ودائعهم في أي وقت ولزيادة الحيطة والمحافظة على أموال البنوك يمنح الائتمان بالدرجة التي تتفق مع توفير الأمان لأموال المودعين لذا طلبت البنوك من عملائها تقديم ضمانات عينية لضمان سداد القرض أو التسهيل وغالباً ما يكون هذا الضمان أراضى وعقارات وبالرغم من إن البنوك فى العالم بالكامل ليست محل رهونات بل محافظ لتمويل الأنشطة فالمخاطر إذن جزء طبيعى من قرار منح القروض - وتوجد أصول وقواعد وأسس علمية متعارف عليها لإصدار قرار بالموافقة على منح الائتمان من عدمه وتعتمد على دراسات جدوى دقيقة وأنشطة مقاربة لخطة الدولة فى الإستثمار ولها مردود وعائد إجتماعى كبير إلا انه ذلك يأتى فى مصر من البنوك الحكومية فقط إما البنوك الأجنبية تعتمد على الربح السريع الذى يأتى من عمليات تمويل السيارات والريتيل Retail وتحاول الدولة أن تسيطر على الائتمان بوسائل مباشرة وغير مباشرة من خلال البنك المركزي،ولتقييم العقارات المقدمه كضمانات لعملاء البنوك مخاطر كبيره تؤثر على نسبة تمويل المشروعات أو السيوله داخل البنوك حيث تمثل تلك الضمانات العقارية من 20 % إلى 30 % من أموال البنوك ويقوم بهذا العمل الآن خبراء ومن هنا كان البنك المركزى حريصاً على التدقيق فى قيد خبراء التقييم العقارى وتم تسجيل الخبراء ذوى الخبرة والمهارة فى هذا المجال بعد دراسة نظريه معتمدة من هيئة الرقابة المالية وجمعية خبراء التقييم العقارى .وبالرغم من قيام البنوك بتحديد نسبة المخاطر للديون المتعثرة إلا أنه مرت فترات على البنوك المصرية ( الفترة من 1985 – 2000 ) زادت نسبة الديون المتعثرة زيادة كبيرة فلجأت البنوك إلى السداد العينى وغالبا ماتكون عقارات وأراضى - وفكرة السداد العينى له ماله وعليه ما عليه من أخطاء وعمليات بعيدة عن الشفافية وإعتمدت على طول فترة تسقيع الأراضى أو شراء أراضى بطريقة وهمية وتقديمها للبنوك بعد تقييمها والتى كانت تتم فى الماضى بأكثر من قيمتها وفارق الثمن يحول للعميل ( المدين )  بسداد دينه والبائع ( مالك الأرض الأصلى ) وهذا فقط عملية نفسية تلجأ لها البنوك للخروج من صداع الديون المتعثرة .

والخلاصة إن عمليات التقييم العقارى لضمانات عملاء البنوك تمثل الركن الأساسى للحفاظ على كامل أنشطة البنوك وتقليل المخاطر التى قد تتعرض لها أموالها إذا تمت بالشفافية والدقه وحينئذً تقوم البنوك بدورها فى دعم الأنشطة الإقتصادية والحفاظ على أموال المودعين .