الوصايا العشر لتقييم الأصول العدد3

الوصايا العشر لتقييم الأصول

مهندس إستشارى/زكريا على الجوهرى

رئيس مجلس إدارة الجمعيه

يختلف تقييم الوحدات التجارية المستمرة فى نشاطها تماماً عن تقييم الوحدات السكنية فى طبيعة التقييم فمعظم القيم المستخرجة من المبانى التجارية تعتمد على معدل الإيجار بالنسبة للمصروفات المدفوعة والعلاقة بينهما وصافى الدخل (طريقة رسملة الدخل ) وهذا يخالف ما تم التعارف عليه للأصول السكنية وعند تقييم الأصول عامة يتم الأخذ فى الإعتبار الوصايا التالية :

1. الفحص الظاهرى للأصل محل التقييم شاملاً الموقع وطبيعة الملكية والمستوى الإجتماعى والحضارى للوسط الموجود به الأصل والبيوع المقارنة وتكلفة الإحلال والإيجارات المقارنة وتصوير الأصل بجميع زواياه الداخليه والخارجيه والأصول المقارنه والشارع والأماكن المحيطه.
2. مراعاة عدم تحريف أو الحيود الحقائق والتأكد منها واستخدام مبدأ الشك فى المعلومات والتى يجب ان تكون صفة أصلية فى المقيم والتأكد منها من أكثر من مصدر والوصول إلى الحقائق النهائية المتعلقة بالأصل وتكون على استعداد لمواجهة القضاء اذا ما ترتب التقييم إلى الوصول لذلك .
3. لا يتم تجنب آية بيانات خاصة بالأصل و لاتفرط فى طلب بيانات أو رسومات لا تستعملها وبالتالى تستهلك وقت أطول فى الوصول للرأى النهائى للقيمة .
4. يجب الإلتزام بميثاق الشرف المهنى ومعايير التقييم الإحترافية والأخلاقية وعدو التحيز والبعد عن العاطفة ورفض آية تقييمات تسبب لك الاحراج .
5. بجب الإعتراف بأن أسرار العميل المتعلقة بالأصل أمانة لديك وان المقيم عامل عند العميل طوال فترة التقييم ولا يتم تقديم تقرير التقييم لآية جهة بمافيها الضرائب .
6. يقوم المقيم حسب الرغبة العميل بكتابة أحد التقارير التالية وتختلف الأتعاب حينئذ لكل تقرير :
   • تقرير سردى محدود Restricted Use Report وهذا أقصر أنواع التقارير .
   • تقرير مختصر Summary – Report وهو يلخص البيانات ويحللها فقط .
   • تقرير تفصيلى Self – Contained Report وهو نادر ما يطلب ويحتوى على جميع التفاصيل والبيانات المتعلقة بالعقار .
7. تحديد مستخدم التقرير والغرض من التقييم فمثلاً إذا كان العميل يريد بيع العقار فيمكن مشاركة المقيم فى عملية البيع مع المشترى كإستشارى فقط ويجب ذكر مستخدم التقرير وتحديده فى مقدمة التقرير .
8. نوع التقرير منفصل عن نطاق العمل فنطاق العمل ودقته للوصول إلى القيمة العادلة لا يعتمد على نوع التقرير ويجب على المقيم أن يعطى للبحث والاستقصاء وتحليل البيانات حقها فى جميع التقارير .
9. يجب الأخذ فى الإعتبار تاريخ التقييم ويجب الحذر فى عملية إعادة التقييم لأصل ويجب الا يتم بطريقة مكتبية حتى لا يكون هناك تغيير فى شكل وقيمة الأصل وموقعه لم يتم إدخاله فى العوامل التى تم على أساسها التقييم .
10. يجب الأخذ فى الاعتبار القيمة المعنوية فى حالة شراء أو بيع محل تجارى أو مصنع له منتج بسمة او شهرة او ذو تاريخ طويل فى بيع منتج معين عليه إقبال جماهيرى كبير وهذا يحدث مع موت صاحب الأصل ورغبة الورثة فى بيعه بإسمه التجارى وشهرة المحل وحينئذ يجب الإطلاع على ميزانية الأصل التى يجب أن تحتوى على صافى أرباح قابله للتوزيع.