تحديات تواجه مهنة التقييم العقاري

لاشك ان مهنة التقييم العقارى بدات كمهنة فى اول الامر مثلها مثل بدايات سائر المهن كالطب والهندسة والمحاماة من غير المتخصصين وعانى الإقتصاد العالمى من ذلك كثيرا وبينت على اساس مطاط غير محدد وغير شامل و لعل من اقدم الدول الحديثة في مجال التمويل العقاري الولايات المتحدة الأمريكية و التي أدخلت نظام التمويل العقاري في أعقاب الكساد الأكبر في أوائل الثلاثينيات ومع التمويل العقاري ظهرت منظمات عديدة منها :

1-المنظمة الوطنية لمجلس الأملاك العقارية ( National Association of Real Estate Board )

2-منظمة مقيمي العقارات السكنية ( Society of Residential Appraisal)

3-المعهد الأمريكي لمقيمي الأملاك العقارية ( American Institute of Real estate Appraisers )

و مع ظهور التمويل العقاري كان لابد من التقييم لحساب الحدود الآمنة للتمويل و مارس المهنة فئات كثيرة اشهرها الوسطاء العقاريين حتى كانت فترة الثمانينيات ( 1980 – 1990 ) و التي شهدت تطورات اقتصادية عديدة كان من جرائها تأرجح أسعار العقارات صعودا ثم هبوطا و انهيار في ولايات عديدة منها ولاية كاليفورنيا و الولايات الشمالية الشرقية و نتيجة لحدوث تغيرات اقتصادية أخرى صاحبت هذا التأرجح انهارت واحدة من أكبر المؤسسات المالية العقارية ( Savings & Loans ) لأسباب كان من أهمها وجود عيوب في نظام التقييم العقاري و هو ما دفع المجتمع الاقتصادي للإصرار على ضرورة حصول المقيمين العقاريين على شهادة لممارسة المهنة و تم تقسيم المقيمين العقاريين إلى نوعين :

1- حاصل على ترخيص ( Licensed) و هو خبير تقييم لأعمال تقل قيمتها عن 250000 دولار . 2-حاصل على أجازه عمل ( Certified ) و هو خبير تقييم لأعمال تتعدى 250000 دولار .

كما أصدر الكونجرس قرار بأنه على من يرغب من المؤسسات المالية عدم التقيد بهذا الشرط أن يثبت للحكومة الحدود الدنيا التي يمكن ألا يستعمل معها خبير يحمل إجازة الدولة بنوعيها و ذلك للأعمال التي تقل عن حد أدنى و على المؤسسة المالية أن تثبت أن هذه الحدود لا تخدم سلامة المؤسسة المالية .

و حفاظاً على سلامة المؤسسات المالية الأمريكية تم إنشاء مؤسستان هامتان هما :

1-مجلس مواصفات التقييم ( ASB ) ( Appraisal Standards Board )

وهو يختص بوضع الاشتراطات الموحدة لكيفية أداء أعمال التقييم و كيفية إعداد التقارير الخاصة بها والمسئول عن إصدار الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقاري :

(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) ( USPAP )

و أهم إصدارات هذا المجلس التي تهمنا هنا هي :-

اشتراطات أداء أعمال التقييم العقاري .

اشتراطات مراجعة التقييم العقاري .

اشتراطات تقديم استشارات عقارية .

اشتراطات تقييم عقاري جماعي .

اشتراطات أداء تقييم الأعمال التجارية .

اشتراطات إعداد تقرير تقييم الأعمال التجارية .

2-مجلس تأهيل المقيمين العقاريين ( AQB ) (Appraiser Quantification Board )

• المسئول عن تحديد المؤهلات المطلوبة للحصول على أي من شهادتي ممارسة أعمال التقييمLicense , Certification) .)

أوجب الكونجرس على حكومات الولايات المانحة لشهادة الخبراء العقاريين أن تتقيد بالحدود التي وضعها هذان المجلسان .

مما سبق يتضح درجة الحرص الشديد التي حرص عليها النظام الأمريكي ( عقب انهيار إحدى مؤسساته المالية الرئيسية نتيجة لسوء أداء عملية التقييم و عدم وجود ضوابط كافية لها ) في اختيار خبراء التقييم و أهمية تأهيلهم تأهيلا يتفق و خطورة المهمة الملقاة عليهم و التأكيد على حسن أداءهم ضمانا لسلامة المؤسسات المالية و حماية للمال العام و الخاص وبالتأكيد فإن مصر ليست أقل حرصا من الولايات المتحده على أصولها .

وهكذا يمكننى ان اقول ان التقييم العقارى فى مصر بدات كمهنة بإصدار القانون رقم 148 لسنة 2001 رغم مافيه من عوار لإرتباطه فقط بالتمويل العقارى بالرغم من أن هذه المهنه أشمل بكثير من العمل مع شركات التمويل العقارى فقط وقد قابلها منذ ذلك الحين كثير من التحديات أهمها :

1. تداخل مهنة المقيم العقارى مع مهنة الخبير المثمن والذى يخضع للقانون رقم 100 لسنة 57 وبعض بنود قانون التجارة رقم 17 لسنة 1999 ويختص بأعمال الدلالة والمنقولات المستعملة فقط بالمزاد العلنى.
2. عدم إلتزام الجهات المختلفه بالأتعاب المحدده من هيئة الرقابه الماليه.
3. إلتجاء كثير من الجهات ومنها بعض البنوك بعمل ممارسه محدوده بين الخبراء للحصول على أقل أتعاب.
4. إقتصار بعض الجهات على خبراء بعينهم فقط وعدم الإستعانه بباقى الخبراء رغم خبراتهم الكبيره.
5. عدم صدور قانون خاص بخبراء التقييم العقارى مثل الولايات المتحده والجزائر والأردن وسوريا.
6. قصور فى التدريب والتعليم المستمر للخبراء لمسايرة أحدث المعايير الدوليه ومواثيق الشرف.

 

 

 

 

 

---