تقـــــــــييم الفنــــــــادق

تقـــــــــييم الفنــــــــادق بطريقة رسملة الدخل

مهندس إستشارى/زكريا الجوهرى

رئيس مجلس إدارة الجمعيه

منهجية التقييم

تشتمل عملية تقييم الفنادق علي عدة متغيرات وفرضيات من حيث الموقع والمدينه والتصنيف السياحى وعدد الغرف. وبالتالي قد تختلف القيمة النهائية أو حدود القيمة من مقييم إلي آخر. ومع هذا، فمن الضروري أن تخضع نتائج التقييم لتقييم منطقي ومسبب وإستخدام الطرق المتعارف عليها (طريقة التكلفه وطريقة البيوع المقارنه وطريقة رسملة الدخل وتقييم قيمة الغرفه بواسطة وزارة السياحة) وسنركز فى هذا المقال على طريقة رسملة الدخل وطريقة التدفقات النقديه المخصومه .

حساب قيمة الأرض:

وفيها يتم مقارنة سعر وحدة القياس (المتر المربع مثلاً) لبيوع سابقة من الأراضي المشابهة في الظروف، ثم عمل الضبطيات المناسبة للوصول للسعر السوقي للأرض المستهدفة.

أسلوب رسملة الدخلCapitalization:-

في طريقة رسملة الدخل بدراسة وتحليل الدخول لعدد من الأعوام السابقة والدخل الحالي للفندق من أجل التوصل إلي دخل ثابت لمدة عام واحد. وبعد ذلك يتم رسملة الدخل الثابت الذي تم الوصول إليه بمعدل فائدة إجمالية متسقاً مع ظروف السوق  ومنه نصل إلي السعر السوقي للفندق. غالباً ما تستخدم طريقة رسملة الدخل وذلك لسهولتها في التطبيق خاصة للعقارات الصغيرة أو العقارات ذات مستوي الدخل شبه الثابت. ولكن في حالات الفنادق ذات الدخول المتفاوتة أو غير الثابتة، أو فى حالة الركود لمده طويله فهذه الطريقة لا تعتبر مفضلة أو يمكن الإعتماد عليها.

أسلوب التدفقات النقدية المخصومةDiscount cash flow:-

يتم في أسلوب التدفقات النقدية المخصومة تحليل الدخل علي مدار عدد من السنين للتوصل إلي دخل ثابت لمدة عام. هذا الأسلوب يعتبر مثالي في حالة إن كان الدخل المستقبلي لا يعكس الدخل الحالي، وعندما يتعرض الدخل المستقبلي لعدة متغيرات. ويعتبر هذا الأسلوب مناسب للفنادق حيث أن الفنادق لها عدة مصادر للدخول، كما أنها تتأثر كثيراً بالعوامل الإقتصادية الكبيرة منها والصغيرة ويتطلب من المقييم عند إستخدام أسلوب التدفقات النقدية المخصومة أن يتنبأ

بالإيرادات والمصروفات لفترة زمنية محددة مسبقاً وهذه المدة تتراوح ما بين 5-10 سنوات. يتم خفض التدفقات النقدية لكل عام إلي التاريخ المستهدف وجمعها مع قيمة التصرف النهائية (final disposition value) إلا إذا ظهرت بعض تكاليف المعاملات. يشمل التطبيق السليم لأسلوب التدفقات النقدية الإختيار المناسب لمعدل الرأسملة ومعدل الخصم المناسب وكمية تكلفة المعاملات. كذلك تعتبر المعايير الخاصة بالصناعة جزء لا يقل أهمية عن المعلومات المالية أثناء تحليل البيانات من أجل التوصل للتنبؤ المستقبلي للإيرادات والمصروفات.

وعملية إختيار طريقة وأسلوب التقييم سواء أسلوب رأسملة الدخل أو أسلوب التدفقات النقدية المخصومة هي خاضعة لقرار خبير التقييم. ومع هذا، فقد يملي الغرض من التقييم إستخدام طريقة بعينها وتفضيلها علي طرق أخري. في حالة تقييم الفنادق بغرض الرهن العقاري، قد يطلب المقرضين التدفقات النقدية لعدة سنوات، وبالتالي يصبح أسلوب الرأسملة المباشرة هي الأنسب.

يكمن الفرق الكبير بين الأسلوبين في أن أسلوب الرأسملة المباشرة لا يتطلب التبؤ المستقبلي والتي تعتبر من نقاط القوة بها (الإيجابيات). ومع هذا فإن سلبيات هذا الأسلوب لا تضع في الإعتبار عدم ثبات الحالة السوقية، فعلي سبيل المثال، قد تكون حركة السوق ضعيفة نتيجة الظروف السياسة مما يعطي قيمة تقديرية ضعيفة للفندق. ومثال آخر يوضح كيف أن تقلبات السوق قد تجعل من الخطأ الإعتماد علي أسلوب الرسملة المباشرة، فعندما يكون في منطقة معينة نسبة المعروض من الغرف مرتفعة بالمقارنة مع نسبة المطلوب فيكون هذا له تأثير علي معدل الإشغال ومعدل المتوسط اليومي، مما قد ينتج عنه تغيير في إيرادات الغرف المستقبلية- يعتبر أسلوب التدفقات النقدية المخصومة مثالي إذا طلب التنبؤ بالدخل المستقبلي خاصة في حالة الرهن العقاري لفندق. ومع هذا فإن لهذا الأسلوب بعض السلبيات، فهو أكثر مخاطرة ومضاربة في القيمة المقدرة التي تم التنبؤ بها. فهي تشمل تقديرات شخصية الخبير المقييم وفرضيات وتخمينات مستقبلية لدخل الفندق واتجاه السوق. وفي جميع الأحوال فإنه من المفضل إستخدام كلا الأسلوبين (أسلوب رسملة الدخل وأسلوب التدفقات النقدية المخصومة) لنحكم علي الفرق بين القيمتين اللتان تم التوصل إليهما، هل الإختلاف بينهما كبير فيعاد النظر في الحساب والفرضيات أم أن القيمتان متقاربتان والإختلاف بينهما مقبول.

يوجد عنصريين في أسلوب التقييم برسملة الدخل وأسلوب التدفقات النقدية المخصومة وهما: صافي دخل التشغيل (Net Operating Income)، ومعدل الرسملة (Capitalization Rate).

صافي دخل التشغيل (Net Operating Income):

هو التربح قبل العائد، الضرائب، الديون، جدولة القروض.

يعتبر تحليل وقياس البيانات المالية  جانباً مهما لتقييم الفندق، والكشف المالي الأساسي لفندق مكون من أربعة أقسام رئيسية: قسم الإيرادات، قسم المصروفات، المصروفات غير الموزعة والتكاليف الثابتة وسوف يتم عرض مختصر لتلك المصطلحات:

قسم الإيرادات: تشمل إيرادات الغرف، إيرادات المأكولات والمشروبات والتليفونات، والإيرادات الأخري التي قد تشمل بنود أخري مثل إيرادات الحمام الصحي، مواقف السيارات، وعقود الإيجار للبازارات......إلخ

قسم المصروفات: تشمل مصروفات الغرف، المأكولات والمشروبات والمصروفات المتعلقة بالتليفونات وغيرها. تنعكس تلك المصروفات والتكاليف مباشرة علي الإيرادات المرتبطة بها.فعلي سبيل المثال: أجور خدمات الغرف مرتبطة مباشرة بمصروفات الغرفة، وبالتالي فهذا البند يقع مع مصروفات الغرف.

المصروفات غير الموزعة: وهي تشمل المصروفات غير المحددة والتي لا تنعكس بنودها علي بنود الإيرادات.تندرج ضمن هذه الفئة: رسوم الإمتياز، الرسوم الإدارية، الإدارة والنفقات العامة، نفقات التسويق والصيانة والإصلاح والإحلال والتجديد وتكاليف الطاقة.......

التكاليف الثابتة : وهي تشمل الضرائب والتأمينات.

يقوم المقييم بطرح المصروفات من الإيرادات ليصبح الناتج النهائي هو صافي دخل التشغيل أو الربح قبل العائد والضريبة، سداد القروض، والإهلاك. يتم إيجاد معدل الرسملة بعد إستخراج صافي دخل التشغيل.

معدلات الرسملة (Capitalization rates)

يكون أهم عامل عند إستخدام طريقة الدخل هو إختيار معدل الرسملة. وهو من الأمور المهمة المثيرة للجدل عندما يتعلق الأمر بالتقييم للتحكيم وفي الطعون أو مسائل النزاع التي يتصل بها  تقييم الفندق. فمعدل الرسملة هو معدل العائد المتوقع من السوق. يتم بعد ذلك تطبيق معدل الرسملة علي صافى دخل الفندق لإستنتاج القيمة السوقية للفندق.

فعلي سبيل المثال ، يتم في شرم الشيخ إستخراج معدل الرسملة من خلال مقارنة البيوع السابقة للفنادق.

من خلال المقارنات، يتضح أن معدل الرسملة يتراوح بين 9% إلي 10% أى (9,5% فى المتوسط).فتعتبر أهم خطوة في تحديد معدلات الرسملة هو إستخراج صافي الدخل للمقارنات وعمل الضبطيات مع الفندق المستهدف لإستخراج معدل الرسملة له.

تحليل ثبات (إستنتاج ) معدل الرسملة:

وكما هو موضح، فإن إشتمال صافي الدخل علي ال4% من إجمالي الدخل للإحتياطي للإحلال قد خفض معدل الرسملة من 12% إلي 10%.وهذا الخفض يعتبر نسبة كبيرة قد يكون لها تأثير كبير علي قيمة الفندق المستهدف يقدر بحوالي 20%. ولذلك فمن الضروري إعتبار نسبة الإحلال ضمن صافي دخل التشغيل عند تقييم فندق. ولهذا يجب تحليل بيانات البيوع المقارنة للتأكد بأن المصروفات المشابهه قد اشتملت عليها صافي الدخول لهذه البيوع قبل إحتساب معدل الرسملة من هذه البيانات.  ونتيجه لهذه الملاحظات، يجب علي الخبير المقييم التحقق من البنود التي بني عليها صافي الدخل لأنها هي يتم علي أساسها تحديد معدل الرسملة . وفي النهاية يجب علي المقييم حساب وتحديد معدل الرسملة بحذر ودقة حيث أن له تأثير كبير علي قيمة الفندق المستهدف.

مثال لتقييم فندق بإستخدام أسلوب الرسملة المباشرة: